不只是收租
伦敦房产的治理与守护
Beyond Letting: The Governance and Stewardship of London Property
林科安、简智翎 著 · 善治文化出版
租客纠纷、合规过期、修缮超支——
别让它们悄悄吃掉你的房产收益。
本书以繁体中文写成，简体版本正在规划中。中国大陆可直接订购纸本，含国际运费。
这本书在谈什么
凌晨十二点，窗外的雨还没停。屏幕上是一封来自伦敦的邮件，主旨栏写着「URGENT: Action Required」。你读完了，却不确定自己是否真的看懂，也不确定该不该相信寄件人的建议。
这本书从这个场景开始。
在伦敦持有房产的亚洲业主，多半经历过同一种处境：付了代管服务费，却对自己的资产一无所知。不清楚每年缴了多少税、缴得对不对；手上没有最新的合规文件；只认得代管公司的某一位联络窗口，而那个人每一两年就会换。
这不是能力问题。真正的原因是：整个英国租务管理业界，从商业模式到人力配置，都是围绕本地业主设计的。海外业主的处境，从来不在这套系统的设计考量之内。
本书要做的，是把这个结构问题完整摊开。全书七章，从伦敦市场的真实优势与风险，到租客权利法案（RRA）生效后的法律边界、Open Banking 的租客风控、日常治理的四项工具、NRL 税务与现金流，一路谈到 SPV 架构、地契延长，以及跨世代传承的遗产税防御。
书中不提供暴利的承诺，也不贩售无谓的焦虑。它比一般房地产商业书更生硬难啃——因为法律条文、税务规则、财务试算与法务推演，本来就是这门功课真正的内容。
书末四份附录设计成可以反覆使用的工具，而不只是补充资料。
别把房产的命运交给运气与距离。这是一份帮你将掌控权交还给「架构与纪律」的完整蓝图。
四个被忽视的「制度陌生感」
合规黑洞
手上的 EPC、Gas Safety 或 EICR 是否过期？一次合规疏漏，可能成为租客抗辩的有力材料，让原本单纯的欠租案件，演变成漫长昂贵的法律程序。
信息断层
每次收到来自伦敦的「URGENT」邮件，第一反应不是判断内容，而是犹豫「这封信到底该不该担心」？
维修加价
代管公司的维修单据频繁出现，你付了服务费，却无法判断工班报价究竟是真实成本，还是叠加了隐形提成。
传承迷思
多数人误以为通过 SPV 架构持有房产，就能规避英国遗产税（IHT）——事实上，2017 年的税法修订早已封杀这条路。当继承人准备好面对这笔账单时，会不会已经太迟？
业余的人拥有资产，专业的人治理资产。——本书，第二章
这本书为谁而写
如果你是这样的人，这本书是为你而写的：
· 你在伦敦持有房产，却说不清楚自己每年缴了多少税、缴得对不对
· 你的代管公司换过几次联络窗口，你甚至记不清现在负责的人是谁
· 你不确定手上的地契年限还剩几年、究竟何时该进行延契
这本书不会给你一个轻松的答案。但它会给你，一份完整掌握信息与执行细节的起点。
推荐
「在信息不对称的世界里，愿意花时间补足信息的人，永远是赢家。」
「这本书是我读过的第一本，用一种一般读者能理解，但又完全不打折扣的方式，把整个系统摊开来谈的作品。」
——谈判大叔 陈侯勋
《焦虑，请慢用》与《顶尖投资人都在学的被动谈判术》作者
完整目录
全书 272 页，七章，另附四份可反覆使用的附录。以下为简体对照，书中原文为繁体。
- 前置
- 重要声明 / 免责条款 · 使用说明
- 自序 在六千英里之外，理解一个没有人真正解释给你听的市场
- 推荐序 一场信息战的完整地图
- 第一章 远距投资的理想与现实
- 第一节 伦敦的长期优势
- 第二节 6,000 英里之外的挑战
- 第三节 最常见的投资错误
- 第二章 治理的框架与市场现实
- 第一节 「治理」与「管理」：给名词下定义
- 第二节 伦敦房产市场的独特性
- 第三节 风险与回报的真正平衡
- 第三章 法律边界与合规义务
- 第一节 租客权利法案（Renters' Rights Act）：一场安静的革命
- 第二节 NRL 税务：你可能多缴了不该缴的税
- 第三节 合规义务清单：每一项都有具体的法律后果
- 第四节 罚款与法律风险：当小疏忽变成大灾难
- 第四章 源头风控与驱逐现实
- 第一节 传统筛选的致命缺陷
- 第二节 Open Banking API：直接从源头核实真相
- 第三节 RRA 生效后的驱逐现实：当你独自面对法律机器
- 第四节 我们的 30 点审查标准
- 第五章 治理机制与日常实务
- 第一节 数字档案室：集中、透明、完整的资产掌控
- 第二节 预授权开支额度（PEL）：放心授权与财务控制的平衡
- 第三节 合规日历：把合规从「被动处理」变成「主动预警」
- 第四节 零加价维修：每一分钱都花在真正的资产维护上
- 第六章 NRL 税务实务与现金流优化
- 第一节 NRL 预扣陷阱与现金流解套
- 第二节 费用精算与数字申报防线
- 第三节 进阶实务试算：按揭杠杆下的真实税务图谱
- 第七章 投资组合架构与跨世代传承
- 第一节 何时考虑加码？从单一房产到投资组合
- 第二节 SPV 架构：机构级投资者的专属持有工具
- 第三节 地契延长与资产保护：别让时间侵蚀你的资产
- 第四节 跨世代传承的终极考验：英国遗产税（IHT）与防御盲区
- 第五节 治理记录的重要性：让资产不依赖任何人的记忆而存在
- 第六节 伦敦房产的长期愿景：从一间收租的房子，到一项传世的资产
- 结语
- 将资产命运，交还给架构与纪律 · 关于作者
- 附录
- 附录 A 30 点租客审查标准（自检版）
- 附录 B SPV 决策讨论清单（与你的会计师讨论用）
- 附录 C Cash for Keys（合意退租）谈判备忘录范本
- 附录 D 名词解释 / 中英对照表
免费试阅
试阅档包含自序、推荐序与第一章前半，共 43 页，繁体中文。填写姓名与电子邮箱，送出后可立即下载。
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关于作者
林科安
资深私募投资人、私有资本治理顾问
职业生涯始于美林证券（Merrill Lynch）纽约办公室，并曾任职于亚洲的 Harvest Capital Group，担任私募基金经理人。长期从事机构资产管理与管理顾问工作，并有超过十年管理家族办公室的经验。多年来，他的专业始终围绕着同一件事：在信息不对称的市场里，替资本的所有者建立可以验证的判断依据。
著有英文著作《Read the Deal, Not the Deck》，探讨投资人如何越过简报与话术，读懂一笔交易真正的结构；并与简智翎合著本书。
他与简智翎共同创立 Mandate Property Governance Ltd.（MPG），为身在亚洲的业主提供伦敦房产的机构级治理服务。在 MPG 负责治理架构、合规监督与跨境税务协调，并担任每一位客户的联系窗口。
简智翎
MPG 联合创始人、董事
伦敦城市大学金融硕士。曾任职于德意志银行（Deutsche Bank）结构性产品部门。
利用多年旅居世界的机会，她亲身参与过巴黎、东京与伦敦三地房产的购置、装修与日常管理——从与工班议价、逐项审核报价，到处理跨境的税务与合规文件。本书中大量关于「实际上会发生什么」的细节，来自她的第一手经验，而不是二手整理。
她负责治理流程实际执行标准的制定。她同时也是四个孩子的母亲。
出版信息
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本书定价新台币 490 元，新书特价新台币 387 元（79 折）。官网订购一律免运费，海外价格已包含国际运费。
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官网订购加赠：《英格兰房东合规自检表 2026》
十五项法定义务，一页 A4，可列印、可存档。由 MPG 伦敦房产治理办公室编制，仅于本网站订购时一并寄送。
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台北市南港区南港路三段 80 巷 40 号 2 楼 · 电话 (02) 2788 8870
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由 Mandate Property Governance Ltd. 销售，英国公司注册编号 17201194
注册地址：71-75 Shelton Street, Covent Garden, London WC2H 9JQ · 由伦敦寄出，以英镑计价。
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